Retards et défauts du crowdfunding en 2024 et perspectives en 2025

Quand Thomas, un épargnant curieux, découvre le financement participatif, il s’attend à des rendements attractifs et un engagement direct dans des projets concrets. Pourtant, la réalité du secteur s’est révélée plus complexe, avec des retards de remboursement, des défauts imprévus et un recul global de la collecte. En France, la croissance des plateformes de crowdfunding immobilier a marqué un premier frein dès la mi-2024, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, de la crise géopolitique et de difficultés de commercialisation.

Juste après ces constats, voici les points clés de l’article :

• Montant total levé et part de l’immobilier, du prêt et du don
• Taux de défaut et de retards comparés à 2023
• Facteurs macro-économiques et régulatoires à l’origine de la crise
• Bonnes pratiques pour l’investisseur
• Perspectives et nouvelles opportunités pour 2025

Cette année, on observe un taux global de retards supérieur à 6 mois qui flirte avec 20 %, tandis que les défauts définitifs oscillent entre 0,24 % et 11,04 % selon la plateforme. Avec un baromètre du crowdfunding en France toujours plus précis, ce rapplet d’études (Mazars, France Fintech, AMF) révèle les zones de risque, les difficultés et les solutions pour sécuriser son investissement et optimiser son rendement.

État du crowdfunding en France à la mi-2024

Montants levés et évolution sectorielle

Au premier semestre 2024, le montant total collecté atteint près de 1,2 milliard d’euros, en légère baisse de 5 % par rapport à 2023. La répartition se fait ainsi :

• Immobilier : 45 % du total
• Prêt aux entreprises : 30 %
• Don et énergie renouvelable : 15 %
• Autres (projets culturels, associatifs) : 10 %

Cette période met en lumière la difficulté de certaines plateformes à maintenir un flux régulier, notamment face à l’inflation des coûts de construction et aux délais de commercialisation. La popularité du financement participatif reste forte chez le particulier, mais la confiance des promoteurs se fragilise.

Baromètres et indicateurs clés

Pour mesurer la santé du marché, on se réfère aux études publiées par France Fintech, Mazars et l’AMF :

• Taux de retard inférieur à 6 mois : 12 %
• Taux de retard supérieur à 6 mois : 18 %
• Taux de défaut moyen : 3,5 % (vs 2,8 % en 2023)
• Durée moyenne de remboursement : 24 mois

Le baromètre du crowdfunding publié en novembre 2023 par Koregraf indique déjà une tendance à la diminution des dons et une hausse du crowdlending, signe d’un changement de stratégie pour les investisseurs cherchant un placement plus sécurisé.

Analyse des retards et défauts

Définitions et typologies

• Retard de remboursement : délai supplémentaire accordé par la plateforme, souvent lié à des problèmes de chantier ou de vente.
• Défaut définitif : perte en capital lorsque le porteur de projet fait l’objet d’une procédure collective.

La méthode de calcul varie selon la plateforme : certaines comptabilisent le retard dès le premier jour, d’autres appliquent une période de grâce de dix jours ou un indicateur de crédit interne.

Classement des taux de défaut par plateforme

Ce comparatif rapide met en exergue l’écart entre des intermédiaires bien établis et les nouvelles venues, qui affichent une performance plus volatile.

Tendance des retards depuis début 2024

Depuis janvier, le nombre de retards supérieurs à 6 mois a augmenté de 15 % à 20 %, un signe inquiétant pour les promoteurs et les épargnants. L’AMF a lancé une alerte sur des défauts massifs, notamment dans le crowdfunding immobilier, où plusieurs chantiers arrêtés ont accentué la difficulté de remboursement.

Facteurs explicatifs de la crise du crowdfunding immobilier

Contexte macro-économique et immobilier

Trois éléments :

1. Hausse des taux d’intérêt et du coût de la dette
2. Inflation des coûts de construction et des permis
3. Géopolitique tendue affectant la confiance des acheteurs

Ces conditions ont allongé les délais et multiplié les difficultés de vente, entraînant des périodes de blocage et des retards de paiement.

Impact de la régulation et des alertes AMF

• Alerte sur défauts massifs de remboursement
• Mise à jour du statut européen de plateforme de financement participatif
• Renforcement des obligations de transparence et de reporting

En 2025, l’AMF prévoit de nouvelles normes visant à limiter les risques et à améliorer la protection de l’investisseur.

Conséquences pour les promoteurs et investisseurs

« J’ai vu mon capital bloqué plus de dix mois, sans certitude de remboursement », témoigne Claire, investisseuse déçue.

Des chantiers à l’arrêt, des faillites de promoteurs et une mise en procédure collective marquent une situation où chacun cherche à récupérer sa mise.

Risques et bonnes pratiques pour limiter les pertes

Principaux risques à identifier

• Retard prolongé vs perte en capital
• Liquidité faible en cas de revente anticipée
• Risque de défaut lié à la santé financière du promoteur

Critères de sélection d’un projet

• Due diligence : vérifier la solvabilité du porteur, l’état du chantier, le permis obtenu
• Transparence de la plateforme : historique des taux de défaut, qualité du reporting
• Existence d’une garantie bancaire ou d’une assurance

Stratégies de diversification

• Répartition entre immobilier, prêt aux entreprises, énergie renouvelable
• Crowdfunding solidaire et don pour limiter la volatilité
• Mix de durée moyenne et de profil de risque variés

Les nouvelles opportunités et perspectives 2025-2026

Prévisions de collecte et de rendement

Selon le rapport France Fintech et l’étude Mazars, deux scénarios :

1. Optimiste : reprise de la croissance, collecte en hausse de 10 %, taux de rendement moyen à 6 %
2. Prudent : stagnation, collecte stable, rendement autour de 4 %

Segments porteurs

• Énergies renouvelables et transition écologique
• Immobilier alternatif : coliving, résidences services
• Dette verte et security tokens

Innovations et tokenisation

Le financement via crypto-actifs et les security tokens ouvrent la voie à des solutions fintech hybrides, offrant plus de liquidité, une traçabilité de la transaction et une réduction des coûts d’intermédiation.

Focus sur les plateformes à surveiller

Classement qualité-risque

Parmi les top 5 :

• Bien établie : faible taux de défaut, historique transparent
• Emergente : fort potentiel, rendement élevé mais risque accru

Comparatif rapide

Ce tableau aide à visualiser les performances et risques des plateformes de financement participatif.

Conclusion et recommandations

En 2024, le crowdfunding a montré ses limites : retards de remboursement, défauts plus fréquents et baisse de la confiance. Pour 2025, l’optimisme se dessine autour de la transition énergétique, de la tokenisation et d’une régulation renforcée par l’AMF.
Pour l’investisseur, quelques conseils :

1. Diversifier entre immobilier, prêt et énergie renouvelable
2. Vérifier la transparence et les indicateurs de la plateforme
3. Suivre les alertes régulatoires et l’évolution du contexte économique

Adopter une stratégie sécurisée, avec une méthode rigoureuse de due diligence, permet de limiter la perte définitive de capital et d’optimiser son placement dans un marché en pleine mutation.

FAQ

Q1. Quels sont les principaux risques du crowdfunding immobilier ?
Les risques incluent les retards prolongés, la liquidité limitée, et le défaut en procédure collective des promoteurs.

Q2. Comment calculer le taux de défaut d’une plateforme ?
On divise le montant total des défauts par le montant financé, puis on multiplie par 100 pour obtenir un pourcentage.

Q3. Faut-il privilégier le crowdfunding solidaire ?
Le crowdfunding solidaire limite la volatilité mais offre généralement un rendement moyen plus bas.

Q4. Quels indicateurs suivre avant d’investir ?
Regardez le taux global de retard, le taux de défaut, la durée moyenne et l’historique de remboursement.

Q5. Quelles tendances pour 2025 ?
La dette verte, l’immobilier alternatif, et la tokenisation via security tokens seront à privilégier.